Kira Borcunda Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları ve Bilirkişi İncelemesi: 3. Hukuk Dairesi 2025/1365 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/1854 E.  ,  2025/1365 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

35. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/784 E., 2024/353

K.

DAVA TARİHİ: 05.06.2018

İLK DERECE

MAHKEMESİ: Bakırköy

6. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2018/862 E., 2020/1848

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacı şirketin fabrika kompleksi içinde yer alan taşınmazı 15.05.2018 başlangıç tarihli sözleşme ile 5 yıl süreyle davalıdan kiraladığını, 15.05.2018-15.05.2019 tarihleri arası dönemine ait KDV dahil 1.440.000,00 TL'yi davalı şirketin banka hesabına kira sözleşmesinin imza tarihi olan 20.02.2018 tarihinde peşinen ödendiğini, kira sözleşmesinde kiralananın kullanımına dair faaliyet konusunun açıkça "tekstil kumaş imalatı ve depolama" olarak belirtildiğini, Mart ayı ortasından itibaren imalat ve dokuma için gerekli büyük iş makinelerinin kiralanana yerleştirilmesine başlandığını, imar durumunu öğrenmek için başvuruları üzerine belediyenin 03.04.2018 tarihli yazısı ile kiralananın bulunduğu parselin 2008 yılından itibaren "konut alanı" olduğunu ve kiralananda "tekstil kumaş imalatı ve dokuma" faaliyetlerini gerçekleştirebilmesi için gerekli herhangi bir izni veya ruhsatı temin edebilmesinin, ana iştigal konusunu ifa edebilmesinin hukuken ve fiilen mümkün olmadığını öğrendiklerini, kiraya verenin kiralananın bu durumunu bilerek kira sözleşmesini imzaladığını, davalıya gönderilen noter ihtarı ile sözleşmeden dönülerek zararın tazmininin talep edildiğini ve 14.05.2018 tarihinde anahtarların "Emanet Tutatağı" ile noterliğe teslim edildiğini ileri sürerek; peşin ödenen 1.440.000,00 TL kira bedeli, dava dışı şirkete ödenen 82.600,00 TL komisyon bedeli, 51 adet tır dolusu iş makinesinin nakliyesi ve yerleştirmesi ile tadilat ve temizlik için harcanan 105.728,00 TL, hali hazırda depo için ne kadar süre daha kira ödenceği belli olmamakla birlikte depo kirası için şimdilik 28.320,00 TL, iş makinelerinin kiralanandan depoya ve İstanbul'a taşınıp yerleştirilmesi için yapılan harcamalar toplamı 68.676,00 TL ve çalışanlar için tutulan evin 6 aylık kira bedeli karşılığı 9.000,00 TL'nin dava tarihi itibariyle işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı şirketin fikir değiştirererek kiraladığı yerde kumaş boyama işini de yapmak istediğini bildirmesi üzerine kiralananda bu işi yapılmayacağının ve boyahane ruhsatı almanın imkansız olduğunun beyan edildiğini, kiralananın "kumaş dokuma" işi için kullanılabilir ve ruhsat aşınabilir nitelikte olduğunu, kullanıma elverişli olduğunu, savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacı ile davacının belediye başkanlığına verdiği 27.04.2018 tarihli dilekçesinde belirttiği ve mecurda yapmak istediği işin örtüşüp örtüşmediği husunda alınan bilirkişi raporunda; kira sözleşmesinde kararlaştırılan kumaş imalatı ve depolama işlemi ile kumaş ve tekstil ürünlerini ağartma ve boyama hizmetlerinin kodlarının farklı olduğu, belediyelerden celbedilen evraklar çerçevesinde kumaş boyama faaliyetinin yapılması için kiralananın uygun olmadığının belirtildiği, tarafların tacir olduğu, kira sözleşmesi imzalanmadan önce yapılması planlanan iş ile ilgili ruhsat alınıp alınamayacağı hususlarında kiracı tarafından gerekli araştırmanın yapılmadığı, ruhsat alınamaması hususunda kiraya verene kusur yüklenemeyeceği, feshin haksız olduğu, sözleşmesinin (2.) maddesinde öngörülen "kiracı mecuru sözleşme süresi içerisinde erken tahliye ederse tahliye ettiği tarihten itibaren 6 aylık işleyecek kirayı ödemeyi kabul eder." hükmü uyarınca tacir olan davacı kiracının 6 aylık kira bedeli 720.000,00 TL ile kira sözleşmesinin başladığı 15.05.2018 tarihinden noter emanet tutanağının tebliği tarihi 22.05.2018 tarihleri arası 7 günlük kira bedeli 28.000,00 TL toplamı 748.000,00 TL' den sorumlu olduğu, bu tutarın mahsubu ile peşin ödenen kira tutarından kalanın iadesi gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 692.000,00 TL alacağın dava dilekçesi ve eklerinin davalıya tebliğ edildiği tarih olan 26.06.2018 tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı Kanunun 2. maddesi gereğince ticari temerrüt faizi ile tahsiliyle, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazın anahtarlarının noter emanet tutanağı ile notere teslim edildiği, tutanağın kiraya verene 22.05.2018 tarihinde tebliğ edildiği ve bu tarihin tahliye tarihi olarak kabul edilmesinin yerinde olduğu, kira sözleşmesinde kullanım amacının belirtilmesi ile kiralananın mevcut imar durumuna göre kiraya verildiğinin belirtildiği, belediye cevabi yazıları dikkate alındığında davacı kiracının sözleşmede belirtilen amacı aşan şekilde kullanıma yönelik ruhsat alınıp alınmayacağını resmi makamlara sorduğu, basiretli bir tacir gibi davranmayan davacının sözleşmeyi haklı neden olmaksızın feshettiği, bu nedenle davacının tazminat taleplerinin reddine ilişkin kararın yerinde olduğu, sözleşmede yer verilen erken tahliyeden kaynaklı altı ay kira bedeli ödeneceğine yönelik hükmün tarafları bağlayıcı olması nedeniyle tacir olan davacı kiracının erken tahliyeden kaynaklı tazminattan sorumlu bulunduğu, sözleşmede bu hükmün ilk kira yılını kapsamayacağına ilişkin düzenleme bulunmadığı gerekçesiyle, taraf vekillerinin istinaf başvurularının reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davalı vekili, sözleşmede ilk kira yılı için fesih hakkı tanınmadığını, davacının peşin ödenen kira bedelinin iadesini talep edemeyeceğini ve davanın reddine karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davacı vekili; henüz sözleşme başlamadan imkansızlık nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünü, fesih iradesinin ulaşması ile sonuç doğurduğunu, tahliye tarihinin hatalı tespit edildiğini, basiretli tacir gibi davranarak tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini, mecurun imar durumu ve bunun etkileri hakkında resmi mercilerden temin ettiği bilgiler üzerine haklı olarak sözleşmeden dönüldüğünü, ruhsat alınamayacak olan kiralananı bu durumu bilerek kiraya veren davalının kusurlu olduğunu, kiralanandaki eksikliklerin kiralananın kullanımını esaslı bir şekilde imkânsız hale getirdiğini, faiz başlangıç tarihinin hatalı olduğunu, cezai şarttan indirim yapılması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiği iddiasıyla peşin ödenen kira bedelinin iadesi ile tazminat istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle tacir olan davacı kiracının aynı alanda faaliyet gösteren basiretli tacirin göstermesi gereken özeni göstererek faaliyet alanı için kira sözleşmesi yapmadan önce ruhsat alınabilir olup olmadığını araştırmakla yükümlü bulunmasına söz konusu faaliyet riskinin iş ile iştigal eden davacı kiracıya ait olmasına, kira sözleşmesinde davalı kiraya verene ruhsat alımına ilişkin bir yükümlülük getirilmemesine, sözleşmede kiralananın elektrik, su ve doğal gazı bulunduğunun, abonelik ve giderlerinin kiracıya ait olduğunun belirtilmesine, yine sözleşmede kiralananın mevcut imar durumu ile kiraya verildiğinin açıkça ifade edildiği, kiralananın kiracıya teslimi sonrasında kira bedeli ödemekle yükümlü olduğundan peşin ödenen kira bedelinin iadesi borcu doğmayacağından tahliye sonrası kiraya verenin temerrüde düşürülmemesine, tacir olan davacının cezai şart bedelinden indirim yapılmasını isteyemeyecek olmasına, ayrıca cezai şart tutarının ekonomik mahvına sebep olacağının davacı tarafça ileri sürülmemesine, sözleşmede ilk yıl bakımından erken tahliye halinde kira bedelinin iade edilmeyeceğine dair hüküm bulunmadığının anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

05.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.