Kira Tespit Davasının Uyarlama Davası Olarak Nitelendirilemeyeceği ve Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi: 3. Hukuk Dairesi 2025/2827 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/4258 E.  ,  2025/2827 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi

15. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/3555 E., 2024/1608

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Ankara

6. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2020/146 E., 2022/1484

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; alışveriş merkezinde yer alan K-14 numaralı bağımsız bölümün 30.09.2018 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verildiğini, 01.06.2019 tarihli ek protokol ile Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik yapılmasına dair 13.09.2018 tarihinde yayınlanan karar ve 05.10.2018 tarihinde yayınlanan tebliğ hükümlerine uygun olarak kira ve aidat bedellerinin Euro efektif satış kuru 4,5525 TL olarak esas alınmak suretiyle 01.06.2019- 31.10.2019 tarihleri arasında asgari kiranın 1.000 Euro + KDV olarak hesaplanacağının, ancak ana kira sözleşmesinin bu ek protokol ile tadil edilmediğinin, ek protokol hükümlerinin geçici süre ile uygulanacağının ve ana kira sözleşmesinin 31.10.2019 tarihinden itibaren yürürlüğüne devam edeceğinin taraflarca kararlaştırıldığını, davalının ek protokol süresinin sona erdiği 31.10.2019 tarihinin ertesi günü 01.11.2019 tarihinde tüm eşyalarını toplayarak kiralananı bildirim yapmadan akde aykırı olarak terk ettiğini, davalı tarafından 12.11.2019 tarihli emanet tutanağı ile anahtarın noterliğe bırakıldığının ve noterlikten teslim alınması gerektiğinin bildirildiğini, kiracının sözleşme uyarınca cezai şart bedeli ödemekle yükümlü olduğunu, ihtara rağmen cezai şartın ödenmediğini ileri sürerek; cezai şart alacaklarından şimdilik 1000 Euro'nun fesih tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; yapılan tebligatların geçersiz olduğunu, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından 09.11.2019 tarihinde davalı şirket çalışanının mecura girmesinin engellenmesi suretiyle feshedildiğini, 12.11.2019 tarihli ihtarname ile 09.11.2019 tarihinde kiralananın elektriklerinin kesilmesiyle ve davacı yan adına hareket eden güvenlik personelinin müdahale ve takibiyle kiralanan girişin engellendiği hususu, davacıya ihtar edilip Whatsapp yazışması ile de …'a iletildiğinde bu kişi sözleşmenin devam ettiğini bildirdiğini, yaşanan hadisenin sonrasında şirket çalışanı tarafından şirket adına şikayette bulunulduğunu, kiraya veren tarafından eylemli olarak sözleşmeye son verildiğini, mecurdan yararlandırılmayacağının açıkça belirtilmesi üzerine anahtarların ….

Noterliğinin 12.11.2019 tarihli .. yevmiye numaralı emanet tutanağı ile noterliğe teslim edildiğini, davacının cezai şart talep etme hakkı bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 30.09.2018 tarihli kira sözleşmesinin ve 01.05.2018- 31.10.2019 tarihleri arasındaki dönem için kira bedelinin belirlenmesi amacıyla imzalanan 01.06.2019 tarihli ek protokolde hüküm bulunmayan hallerde ana sözleşme hükümlerinin aynen geçerli olacağının belirtildiği, söz konusu tarihler için asgari kira bedelinin "1000 Euro + KDV ve/veya %8 ciro payı" şeklinde değiştirildiği ve Euro efektif satış kurunun 4,5525 TL olarak belirlendiği, kiralanan taşınmaza alınmama vakıasının ( kiraya verenin sözleşmeye aykırı davranma saiki ile hareket ettiğinin) açık bir şekilde ispat edilemediği, kira sözleşmesinin usulünce feshedilmediği, sözleşmenin "kiracının sözleşmeyi feshi ve/veya cayması ve cezai şart" başlıklı (18.) maddesi uyarınca davacı kiraya verenin kiracıdan, belirlenen cezai şart bedelinin tahsilini talep edebileceği, dava değeri olarak 1.000 Euro'nun tahsili talep edilmiş ise de söz konusu yabancı paranın sözleşme ek protokolünde kurun sabitlenmesi nedeniyle talep edebilecek bedelin taleple bağlı kalınarak 4.552 TL olduğu, davanın kısmi dava olarak açıldığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile 4.552,00 TL'nin 15.11.2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; mahkeme kararında usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığından istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf dilekçesinin ise miktar yönünden kesinlik sınırı altında kaldığından reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; yeterli inceleme yapılmadan eksik ve hatalı şekilde hüküm kurulduğunu, cezai şart bedelinin hatalı olarak protokolle sınırlandırıldığına dair istinaf sebebinin incelenmediğini, cezai şart bakımından protokolde düzenleme olmadığından ana kira sözleşmesine göre incelenmesi gerektiğini, ek protokolün sözleşme tadili niteliğinde olmadığının protokolde açıkça yazdığını, kira sözleşmesi 15.11.2019 tarihinde feshedildiğinden bu tarih uyarınca da sözleşmedeki kira bedelinin esas alınması gerektiğini, cezai şart talebinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin esas alınması gerekirken bu hususta belirleme içermeyen ek protokole atıf yapılmasının, kira sözleşmesinde on iki aylık asgari kira bedeli, ortak gider ve reklam katılım payı toplamı olarak belirlenen cezai şartın göz ardı edilerek ek protokolde yalnızca sınırlı tarihlerde ödeneceği belirlenen aylık kira bedeli miktarının cezai şart bedeli olarak kabul edilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kiracı tarafından kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle cezai şart alacağı istemine ilişkindir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) ikinci bölümü yargılamaya hakim olan ilkeleri düzenlemektedir. Kanun'un 31. maddesi hakimin davayı aydınlatma ödevini, 33. maddesi ise hukukun uygulanması ilkelerini düzenlemektedir. Hukuk usulü muhakemesinde maddi vakıaları ileri sürmek yükümlülüğü taraflara, hukuki nitelendirme ve davayı aydınlatma yükümlülüğü ise HMK m.31 ve 33 uyarınca hakime aittir. Yine Kanun'un 119. maddesi dava dilekçesinin içeriğini düzenlemekle dava dilekçesi m.119/1-e bendi gereğince davacının dayanağı olan vakıaları ve m.119/1-ğ bendi uyarınca da açık bir şekilde talep sonucunu içermelidir. Maddenin ikinci fıkrasına göre a, d, e, f ve g bentleri dışında kalan hususlarda eksiklik bulunması halinde, hakim davacıya eksikliği tamamlaması için bir haftalık kesin süre verir ve bu sürede eksikliğin tamamlanmaması halinde ise davanın açılmamış sayılmasına karar verir.

Taraflar arasındaki 30/09/2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin "Özel Şartlar" kısmının 18. maddesi "Kiracının işbu kira sözleşmesini süre bitimini beklemeden feshetmesi veya fiilen kiralanan yeri terk etmesi veya işbu sözleşmeyle kiracıya tahmil olunan mükellefiyetlerin kiracı tarafından kısmen veya tamamen yerine getirilmemesi nedeni ile kiraya veren akdi feshi durumunda, kiraya verenin munzam zararları tazmin hakkı mahfuz kalmak kaydı ile kiracı; kiralanan yerin tahliyeden veya terkten sonra kalan sözleşme süresi boyunca aylık asgari kira bedellerini ödemeyi kabul ve taahhüt eder.

Kiracı bu bedelden hiçbir indirim ve iade talep edemez.

Ayrıca kiracı, sözleşmeyi süresinden önce feshetmesi veya kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin haklı nedenle fesih edilmesi halinde, kiraya verenin sözleşmeden ve yasalardan kaynaklanan diğer hak ve talepleri ile tazminat hakları saklı kalmak kaydıyla, 12 aylık asgari kira bedelini, ortak gider ve reklam tanıtım payı toplamı "cezai şart" olarak ödeyeceğini kabul eder.

Kiracı her halde bu cezai şartın fahiş olduğu iddiasıyla tenkis talebinde bulunamaz.

Ancak kiracı 24.'üncü ayın sonunda 6 ay önce bildirmek koşulu ile cezasız çıkabilir.

İşbu madde sözleşmenin her türlü feshinden etkilenmeyerek geçerli kalacaktır.

Kiracı hiçbir koşulda cezai şartta değişiklik talep edemez. " düzenlemesine yer verilmiş, ek protokol ile kira sözleşmesinin kira bedeline ilişkin (11.) maddesi 01.05.2019 – 31.10.2019 tarihleri arası dönem için "asgari kira bedeli 1000 Euro + KDV olan kira tutarı veya %8 ciro payı" şeklinde değiştirilmiş, aylık kira ve aidat bedellerinin TL'ye tedavülünde efektif satış kuru 4.5525 TL/Euro olarak belirlenmiş ve açıkça protokolün kira sözleşmesini tadil niteliğinde olmadığı, kiracıya anlaşılan süre dışında kira bedelinin indirilmesi ya da uyarlama davası açma ve sair hiçbir yasal talep hakkı vermediği, 31.10.2019 tarihinde bu sözleşmenin hiçbir ihtar ya da ihbar şartına bağlı olmaksızın kendiliğinden münfesih olacağı ifade edilmiştir.

Bu durumda kira sözleşmesi, anahtarların notere tevdii ile buna dair evrakın kiraya verene tebliği tarihinde tahliye ile sona ermekle protokolün süresi tahliye tarihinden önce dolmuş olup cezai şart bedelinin hesabında protokolde belirlenen kira tutarının ve protokolde belirlenen döviz kurunun esas alınması hatalıdır.

Davanın kısmi dava şeklinde açıldığı, davacı vekilinin, dava dilekçesinde açıklama kısmında kira sözleşmesinin yukarıda bahsi geçen "Özel Şartlar" kısmının (18.) maddesine yer verdiği, talep sonucunda "cezai şart alacaklarından şimdilik 1000 Euro'nun fesih tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte birlikte Davalı'dan tahsili"ni talep ettiği, madde içeriğinde birden fazla ceza koşulu yer almakla davacı vekilinin, madde içeriğindeki cezai şartlardan hangisini, başka bir ifadeyle kaç aylık kira bedelinin cezai şart olarak ödenmesini talep ettiğini belirtmediği, Mahkemece de davacı tarafa talebi açıklatılmaksızın ve ayrıca davacının talep edebileceği toplam cezai şart bedeli belirlenmeksizin doğrudan talep edilen kısma ilişkin hüküm kurulduğu anlaşılmıştır.

Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; HMK'nın 119/2. maddesi uyarınca davacı vekiline talep sonucunu açıklamak üzere bir haftalık kesin süre verilerek bu sürede eksikliğin tamamlanmaması halinde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi; eksikliğin tamamlanması durumunda ise davacı vekilinin talep sonucuna göre; 30.09.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile belirlenen döviz cinsinden kira bedelinin TL karşılığı, 1567 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Kanun'un 1. maddesinin verdiği yetki gereğince 12.09.2018 tarihli ve 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı doğrultusunda değişen 07.08.1989 tarihli Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Bakanlar Kurulu kararı ve gerekli düzenlemelerin yapılmasında yetkili kılınan Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından hazırlanarak 06.10.2018 tarihli ve 30557 sayılı Resmi Gazete'de Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)’de Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2018-32/51) doğrultusunda belirlenerek davacı vekilinin talep edebileceği toplam cezai şart alacağı hesaplanıp davacı tarafın usuli kazanılmış hakkı da gözetilmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.

Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge

Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.

İlk Derece Mahkemesi kararının HMK'nın 373. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.