Kira Borcunda Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları ve Sonraki Kira Dönemi Talebi: 3. Hukuk Dairesi 2025/5281 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/4720 E.  ,  2025/5281 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

55. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2024/2940 E., 2025/2726

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu

8. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2023/2186 E., 2024/982

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkillerinin murisi ile davalı arasında imzalanan kira sözleşmesi uyarınca, davalının 01.08.2004 tarihinden bu yana dava konusu taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 347. maddesi uyarınca 10 yıllık uzama süresinin dolduğu hususu 17.03.2023 tarihli ihtarname ile bildirildiği halde, davalının kiralananı tahliye etmediğini ileri sürerek, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; ihtarnamenin süresinde olmadığını, 6098 sayılı Kanunun 347. maddesindeki koşulların da oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşme 01.08.2004 tarihli ve 5 yıl süreli olup 01.08.2009 tarihinde 5 yıllık kira süresinin sona erdiği, sözleşmenin 1'er yıl uzadığı ve bu süreden itibaren 10 yıllık uzama süresinin 01.08.2019 tarihinde sona erdiği, yeni kira dönemi bitiminin ise 01.08.2023 tarihi olduğu ve davanın 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra açıldığı, bu süreden 3 ay önce 20.03.2023 tarihinde tebliğ edilen ihtar ile sözleşmenin yeni dönemde yenilenmeyeceğinin karşı tarafa bildirildiği gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tahliye sebebine ilişkin yasal koşulları oluştuğu gerekçesiyle, başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; ihtarnamenin yasal süresinde olmadığını, tahliye sebebine göre yasal koşulların oluşmadığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin bitimi nedeniyle 6098 sayılı Kanunun 347. maddesi uyarınca feshi nedeniyle tahliyesi istemine ilişkindir. Türk Borçlar Kanunun (6098 sayılı Kanunun) 347. maddesinde; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” düzenlemesi mevcuttur. Söz konusu hüküm gereğince; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Konut ve çatılı iş yeri kirasında fesih ve tahliye sebepleri sınırlı sayıda olarak kanunda düzenlendiğinden taraflar sözleşmeyle kiracı aleyhine olacak şekilde fesih ve tahliye sebebi kararlaştıramaz.

Bu kira sözleşmeleri için 6098 sayılı kanunun 347/son maddesinde Kira sözleşmesi genel hükümler bölümünde belirtilen fesih sebepleri ile kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle açılacak tahliye davaları TBK m.3 50… 'de, kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ise TBK m.352 de düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesi genel hükümlerinden olan temerrüt nedeniyle fesih (TBK m.315) ve sözleşmeye aykırılık (TBK m.316) nedeniyle açılacak fesih ve tahliye davaları için kanun düzenlemesinde bir süre öngörülmemiş ise de dairemizin istikrar kazanan içtihatlarında bu davaların makul sürede açılması gerekir.

Yine TBK m 350, 3 51… . maddesindeki hallerde dava açma süresi açıkça düzenlenmiş, bu dava açma süresinde yazılı bildirim halinde dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağı TBK m.353' de belirtilmiştir.

Kiraya veren, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında süre bitimi sonrası 10 yıllık uzayan sürenin bitimi sonrası, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

TBK m.348 uyarınca ise konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildirimlerinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Kiraya veren veya kiraya veren olmayan malik konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından TBK 347 maddesi uyarınca belirli süreli kirada bu sürenin bitimi sonrası on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen bu akit bozucu yazılı bildirim kiracıya yapılması ile kira sözleşmesi fesih bildiriminin yapıldığı uzayan bir kira yılının sonu itibariyle sonuçlarını ortaya çıkarır.

Kiraya veren süresinde yapacağı bu yazılı bildirim sonrası davasını ihtarın kapsadığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki dönem kira yılı sonuna kadar her zaman açabilir.

Kanun düzenlemesinde bu tahliye davasının açılması için kısıtlayıcı bir süre getirilmemiş ise de bu davanın yazılı fesih bildirimi yapılan dönemin bitiminden itibaren sonraki kira yılı sonuna kadar 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunun 18/A -1-a. maddesine uygun olarak dava şartı arabuluculuk yoluna gidilerek anlaşmama halinde açılmalıdır.

Somut olayda; 01.08.2004 tarihli ve 5 yıl süreli çatılı iş yeri kira sözleşmesinde beş yıllık sürenin 01.08.2009 tarihinde sona erdiği, sözleşmenin 1'er yıl uzadığı, on yıllık uzama süresinin 01.08.2019 tarihinde tamamlandığı, en son uzayan kira yılının bitimi olan 01.08.2023 tarihinden en az üç ay öncesi olan 20.03.2023 tarihinde yazılı fesih bildiriminin yapılarak, davanın da süresinde açıldığı anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

05.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.