Kira Borcunda Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları ve Sonraki Kira Dönemi Talebi: 3. Hukuk Dairesi 2025/6197 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/5740 E.  ,  2025/6197 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

54. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2024/16 E., 2025/2281

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Gaziosmanpaşa

3. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2023/267 E., 2023/896

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; davalı şirketin, 11.04.2012 tarihinden itibaren kiracı olarak bulunduğu taşınmazdan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca tahliyesi için, 14.12.2022 tarihinde keşide edilen ihtar davalı tarafından tebliğ alındığı halde kiralananın tahliye edilmediğini ileri sürerek, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 11.02.2012 başlangıç tarihli ve on yıl süreli olduğunu savunarak erken açılan davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava tarihi itibarıyla 6098 sayılı Kanunun 347. maddesi gereğince on yıllık uzama süresinin henüz dolmadığı, davanın süresinden önce açıldığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 11.04.2012 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi gereği 10 yıllık uzama süresinin dava tarihi itibariyle dolmadığı, davanın erken açıldığı, vekalet ücretinin harcı yatırılan dava değeri üzerinden hesaplanması gerektiği gerekçesiyle, davacılar vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacılar vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; istinaf dilekçesi ve tüm dosya içeriği ile evrensel hukuk ilkeleri ışığında temyiz incelemesinin yapılarak kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresinin bitimi nedeniyle 6098 sayılı Kanunun 347. maddesi uyarınca feshedildiği iddiasıyla kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. 6098 sayılı Kanunun 347. maddesinde; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” düzenlemesi mevcuttur. Söz konusu hüküm gereğince; belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, belirli sürenin bitiminden sonra başlayan on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Konut ve çatılı iş yeri kirasında; fesih ve tahliye sebepleri sınırlı sayıda olarak kanunda düzenlendiğinden, taraflar sözleşmeyle kiracı aleyhine olacak şekilde Kanunda yer almayan fesih ve tahliye sebebi kararlaştıramaz.

Bu kira sözleşmeleri için 6098 sayılı Kanunun 347/son maddesinde, kira sözleşmesi genel hükümler bölümünde belirtilen fesih sebepleri ile kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle açılacak tahliye davaları, aynı Kanunun 3 50… . maddelerinde kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ise 352. maddede düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesi genel hükümlerinden olan temerrüt nedeniyle fesih ( m.315) ve sözleşmeye aykırılık ( m.316) nedeniyle açılacak fesih ve tahliye davaları için kanun düzenlemesinde bir süre öngörülmemiş ise de, Dairemizin istikrar kazanan içtihatlarında bu davaların makul sürede açılması gerekir.

Yine Kanunun 350, 3 51… .

Maddelerinde belirtilen hallerde dava açma süresi açıkça düzenlenmiş, bu dava açma süresinde yazılı bildirim halinde dava açma süresinin bir kira yılı uzayacağı madde 353' de belirtilmiştir.

Kiraya veren, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kiralarında süre bitimi sonrası on yıllık uzayan sürenin bitimi sonrası, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Kanunun 348. maddesi uyarınca ise, konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildirimlerinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Kiraya veren veya kiraya veren olmayan malik konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından Kanunun 347. maddesi uyarınca, belirli süreli kirada bu sürenin bitimi sonrası on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen bu akit bozucu yazılı bildirim kiracıya yapılması ile kira sözleşmesi, fesih bildiriminin yapıldığı uzayan bir kira yılının sonu itibariyle sonuçlarını ortaya çıkarır.

Kiraya veren süresinde yapacağı bu yazılı bildirim sonrası davasını, ihtarın kapsadığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki dönem kira yılı sonuna kadar her zaman açabilir.

Kanun düzenlemesinde bu tahliye davasının açılması için kısıtlayıcı bir süre getirilmemiş ise de bu davanın yazılı fesih bildirimi yapılan dönemin bitiminden itibaren sonraki kira yılı sonuna kadar 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A -1-a. maddesine uygun olarak dava şartı arabuluculuk yoluna gidilerek anlaşmama halinde açılmalıdır.

Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 11.04.2012 başlangıç tarihli ve on yıl süreli olduğu gözetildiğinde davanın erken açıldığı anlaşılmakla, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,24.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.