Kira Bedelinin Tespiti ve İspatı ve Bilirkişi İncelemesi: 3. Hukuk Dairesi 2025/632 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/1022 E.  ,  2025/632 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Adana Bölge Adliye Mahkemesi

5. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/1665 E., 2023/1915

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Adana

4. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2021/736 E., 2022/326

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; yapılan taşınmaz kiralama ihalesi sonucunda dava konusu kantin işletmesinin, 01.07.2013 tarihinden itibaren üç yıl süreyle davalıya kiraya verildiğini, davalının sözleşme gereği ilk yıl kira bedelini peşin olarak ödediğini, ancak 09.07.2014 tarihinde devam etmek istemediğini belirterek sözleşmeyi feshedip kiralananı tahliye ettiğini, sözleşmenin (11/2.) maddesinde kiracının sözleşmeyi feshetmesi halinde cari yıl kira bedelinin tazminat olarak tahsil edileceğinin düzenlendiğini, cari yıl kira bedeli olan 480.100,00 TL'nin ödenmesi için ihtarname gönderilmesine rağmen davalının ödeme yapmaması üzerine icra takibi başlatıldığını, davalının haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptalini, takibin devamı ile davacı lehine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davalının kiralanan kantinin gelirinin yıllık kira bedelini bile karşılamaması nedeniyle zarar ettiğini, bu nedenle davalının 09.07.2014 tarihinde terk dilekçesi verdiğini, ancak davacının terk dilekçesini tek taraflı fesih olarak mütalaa ettiğini, bu değerlendirmenin sözleşme ile bağdaşmadığını, kira döneminin 15.07.2014 tarihi itibariyle sona erdiğini, müvekkilinin ikinci kira dönemine geçmeden altı gün önce bir sonraki yıl için faaliyette bulunmayacağını dilekçe ile ilgili makama bildirdiğini, bu nedenle sorumluluğu bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi raporu doğrultusunda dava konusu yerin ihale ile kiraya verilebilecek yerlerden olması ve diğer durumları gözetildiğinde üç aylık makul sürede tekrar kiraya verilebileceği, davalı tarafın 2013 mali yılında 31.959,16 TL zarar ettiği, 2014 mali yılında ise 1.855,68 TL kar ettiğinin tespit edildiği, kira konusu yerin yeniden kiraya verilmesine dair yapılan kira sözleşmesinde kira bedelinin 230.000,00 TL olarak kararlaştırıldığı, davalı kiracının 09.07.2014 tarihli yazısı ile 2014 dönemi için kira konusu taşınmazda kiracı olmayacağını davacı Kuruma bildirdiği, 11.07.2014 tarihinde davacı Kurumun kira sözleşmesinin feshini onaylandığına dair bildirim yaptığı, taraflar arasında kira sözleşmesi devam etse idi kiralanan yer için 480.100,00 TL kira bedeli alacağında davacı tarafın hak sahibi olacağı, ancak fesih sonrası üçüncü kişi ile yapılan sözleşmede kira bedelinin 230.000,00 TL olarak belirlendiği, bu durumda davacının %43,76'lık kira bedeli alacağında düşüş olduğu, 2014 yılı itibariyle davalı kiracının kâr oranın düşük olması da gözetildiğinde cezai şartın %45 oranında indirilmek suretiyle 264.055,00 TL olarak belirlendiği ve alacağın likit olmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, takibe yapılan itirazın iptali ile 264.055,00 TL asıl alacak üzerinden takibin devamına karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarihli ve sayılı belirtilen kararıyla, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.

Davalı vekili; kiralananın 15.07.2014 tarihinde yer teslim tutanağı imzalanarak davacıya teslim edildiğini, cari kira döneminin ise yer teslim ile başlayarak bir sonraki yıl 15 Temmuz'a tekabül eden güne kadar olduğunu, sözleşmenin (11/2.) maddesinde kira dönemi sona ermeden faaliyetin durdurulması halinde cezai şart kararlaştırıldığını, somut olayda ise kira dönemi sona ermeden faaliyet durmadığı için talep edilen tazminatın sözleşmeye aykırı olduğunu, müvekkilinin esnaf olduğunu ve ilgili maddenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 346. maddesine aykırılık teşkil ettiğini, bu hususun alınan bilirkişi raporlarıyla da tespit edildiğini, müvekkilinin iyiniyetli davranarak herhangi bir kamu zararının oluşmasının önüne geçmek için gerekli bildirimleri zamanında yaptığını, verilen hükmün hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2.

Davacı vekili; yapılan indirimin yerinde olmadığını, sözleşme hükümlerinin geçerli olup aynen uygulanması gerektiğini, davalının tacir olup cezai şartın indirilmesini isteyemeyeceğini, lehine icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle sözleşmeden kaynaklanan cezai şart bedelinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin (11/2.) maddesinde yer verilen hükmün, TBK'nın 179 ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart niteliğinde olduğu, ilgili sözleşmenin davalı kiracının talebi üzerine 11.07.2014 tarihinde feshedildiği, kira sözleşmesi erken feshedildiğinden Mahkemece, kira sözleşmesinin ilgili maddesi gereğince cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesinde ve tacir olmadığı anlaşılan davalı hakkında TBK'nın 182/son maddesine göre cezai şartta indirim uygulamasında, yine alacak likit olmayıp yargılamayı gerektirdiğinden davacının icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı anlaşılmakla, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

05.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.