Kiralananın Anahtar Teslimi ve Kira Borcuna Etkisi ve Anahtar Teslim Tarihi: 3. Hukuk Dairesi 2025/3386 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/13 E.  ,  2025/3386 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi

4. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2024/198 E., 2024/1771

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Espiye Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2022/510 E., 2023/411

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının imzaladığı fındık kırma fabrikası kira sözleşmesi uyarınca bir yıllık 400.000,00 TL kira bedelini davalıya peşin olarak ödediğini, belediyece davacının ruhsat başvurusuna olumsuz yanıt verildiğini, yeni ruhsat verilmeyeceği yönünde karar alındığını, taşınmazın ayıplı hale geldiğini, gönderilen ihtarname ile sözleşmenin feshedildiğinin davalıya bildirildiğini, ancak davalı tarafça peşin ödenen kira bedelinin iade edilmediğini ileri sürerek; kira sözleşmesinin haklı fesih edildiğinin tespitine, fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere, ödenen 400.000,00 TL peşin kira bedelinin ödeme tarihi olan 30.05.2022 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davaya konu taşınmazın kira sözleşmesinin imzalanmasının ardından davacıya teslim edildiğini, davacının kiralananı kullanmaya ve işletmeye devam ettiğini, ruhsat alınamadığına dair beyanların soyut iddialara dayandığını, kiralananın iş yeri açma ve çalışma ruhsatının bulunduğunu, ruhsat koşullarının herkes için aynı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; belediye meclisinin 09.06.2022 tarihli yeni açılacak orta ve büyük ölçekli fabrikalara izin verilmemesi, çalışmakta olanların birinci derece akrabalara devri dışında ruhsat yenileme ve devir işlemi yapılmasına dair kararı kiralananı da kapsadığından kiralananın ayıplı kabul edilmesi gerektiği, belediye meclis kararının iptalini sağlamak üzere kiraya verene süre verilmesinin kiralananın fındık kırma fabrikası olarak işletilmesi sebebiyle kiralananın bir süre kullanılamaması sonucunu doğuracağından etkisiz olacağı, kiracının süre vermeden kira sözleşmesini feshedebileceği, fesih ihtarının Elektronik Tebligat Yönetmeliği uyarınca 12.07.2022 tarihinde yapıldığı ve sözleşmenin fesih tarihinin 12.07.2022 olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 16.05.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesi imzalandığı, …

Belediyesince alınan 09.06.2022 tarihli meclis kararı ile ilçe merkezinde fabrikalar (devam edenler hariç) için çalışma ruhsatı verilmeyeceğine dair karar kapsamında kiralanın sonradan ayıplı hale geldiği, ayıbın önemli ayıp niteliğinde olduğu ve davacının kiralananı sözleşmede belirtilen amaç doğrultusunda kullanmasının imkansız olduğu, kiracının 07.07.2022 tarihli noter ihtarnamesi ile fesih hakkını usulünce kullandığı, Mahkemenin bu yöndeki kararında bir isabetsizlik olmadığı, ancak kira başlangıcı ile fesih tarihi arasındaki 58 günlük süre karşılığı olan 63.561,64 TL kira bedelinin talep edilemeyeceği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kısmen kabulü ile kira sözleşmesinin 12.07.2022 tarihi itibari ile davacı tarafından haklı olarak feshedildiğinin tespitine, fesih tarihine kadar işleyen 63.561,64 TL kira bedelinin mahsubu ile bakiye 336.438,36 TL'sinin fesih tarihi 12.07.2022 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; kiralananın müvekkiline iade edilmediğini, fabrikanın anahtarının teslim edilmemesi sebebiyle tek taraflı fesih iradesinin hüküm ifade etmeyeceğini, feshin haklı olmadığını, çalışma ruhsatı verilmediği iddiasının soyut olduğunu, Mahkemece bu konuda hiçbir araştırma yapılmadığını, ruhsat iptali koşullarının ortaya konmadığını, 07.08.2020 tarihinde verilen işyeri açma ve çalışma ruhsatı bulunduğunu, fabrikanın yeniden kiraya vermesi için gerekli olan makul sürenin hesabı gerektiğini, davacının tacir olduğunu ve basiretli davranması gerektiğini, kiralarken ruhsat alınıp alınamayacağını, çalıştırıp çalıştıramayacağını bilmesi gerektiğini, davacı ve ailesinin daha sonra merkezde dünür oldukları Kümbetli adlı fındık fabrikası kiralamaları ve …

Organize Sanayi Bölgesinde fındık fabrikası satın almaları nedeniyle kiralanana ihtiyaçları kalmadığından feshe dayanak oluşturmaya çalıştıklarını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğinin tespiti ile peşin ödenen kira bedelinin iadesi istemine ilişkindir.

1.Ödenen kira bedelinin iadesi talebi yönünden; kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp kiralananın anahtarının da kiraya verene teslim edilmesi gerekir.

Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini ispat yükü kiracıya düşer.

Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispat edemediği takdirde, kiraya verenin kabulünde olan tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik hukuki sonuç doğurduğundan, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 200. ve 201. maddeleri çerçevesinde yıllık kira bedelinin tutarının senetle ispat sınırının üzerinde olması halinde kiraya verenin açık muvafakati de yoksa, tahliye kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir.

Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracı, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini talep ederek, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiraya verene bildirerek tahliyeyi gerçekleştirebilir.

Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur.

Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

Somut olayda taraflar arasında imzalanan 16.05.2022 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin (3.) maddesinde, ilk yıl kira bedelinin 400.000,00 TL olduğu ve peşin ödeneceği belirlenmiş olup kira bedelinin ödendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yine sözleşmenin (4.) maddesinde kiralananın çalışır vaziyette ve kullanıma hazır durumda kiracıya teslim edildiği ifade edilmiş, (9.) maddesinde ise kiralananla birlikte kiracıya teslim edilen demirbaşlar sayılmıştır. Aksi kiracı tarafından yazılı olarak ispat edilmeyen sözleşme hükmü uyarınca kiralananın kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Yukarıda açıklandığı üzere kiracı, tahliye tarihine kadar işleyecek kira bedelinden sorumlu olup yıllık kira bedeli gözetildiğinde kiracının kiralananı tahliye ettiğini, yazılı delille ispat etmesi gerekir. Hal böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesince taraf delilleri değerlendirilerek kiralananın tahliye edilip edilmediği üzerinde durulması, tahliye edilmiş ise tahliye tarihine kadar işleyecek kira bedeli hesaplanarak mahsubu ile bakiye bedel üzerinden hüküm kurulması gerekirken, bu husus nazara alınmaksızın kiracının fesih bildirim tarihi dikkate alınarak hesaplama yapılması ve iade hükmü kurulması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

2.

Sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinin tespiti talebi yönünden;

Kira sözleşmesinde kiralananın çalışır vaziyette ve kullanıma hazır teslim edildiği belirtilmekle, çalışma ruhsatı alınması bakımından kiraya verene bir yükümlülük yüklenmediği, ruhsat alınamamasının işletme riski kapsamında olduğu ve sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinin kabul edilmeyeceği anlaşılmakla, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinin tespitine dair talebin reddine karar verilmesi gerekirken talebin kabulü usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan nedenlerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371/1 maddesi uyarınca BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.