Kira Bedelinin Tespiti ve İspatı: 3. Hukuk Dairesi 2025/2826 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/4151 E.  ,  2025/2826 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

54. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2022/1276 E., 2024/2020

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu

20. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2019/1352 E., 2021/203

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davanın imzalandığı 14.03.2016 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalılardan alışveriş merkezinde yer alan mağazanın kiralandığını, aylık net asgari kira bedelinin ilk yılda 5.604 USD, ikinci yılda 6.204 USD, üçüncü yılda 6.804 USD ve aylık cironun %8'i olarak kararlaştırıldığını, davalıların kira sözleşmesine ve ticari teamül ile güven ilkesine aykırı hareket ederek haksız olarak toplam 19.703 USD miktarlı iki adet teminat mektubunu paraya çevirdiğini, temel sözleşme ilişkisinin hem yazılı olarak beş adet farklı protokol ile hem de teamülen değiştirildiğini, 3 numaralı ek protokolde 01.03.2017-31.08.2017 tarihleri arasında ödenecek olan aylık asgari kira ödemesinin aylık cironun %12 sini geçmeyeceğinin, 4 numaralı ek protokolde 01.06.2017-31.12.2017 tarihleri arasında aylık asgari kira ücreti ve aylık ciro dahil hiçbir kira ödemesi ile yan ödemelerin yapılmayacağının, 5 numaralı ek protokolde ise 01.01.2018-30.06.2018 tarihleri arasında aylık asgari ücret ödemesi kaldırılarak sadece aylık cironun %12’sinin kira bedeli olarak saptandığını ve yan giderlerde %50 indirim yapıldığını, davacının tüm kira ödemelerini eksiksiz yaptığını, sözleşmeyi ayakta tutmak için ek protokoller yapılmasına rağmen zarar ettiğini, 08.06.2018 tarihli noter ihtarnamesi ile sözleşmeyi feshettiğini davalılara bildirdiğini, ek protokoller 6 aylık süreye tabi tutulsa da artık burada taraflar arasında zımnen temel kira sözleşmesinin bertaraf edildiğini, davalıların alışveriş merkezinin tanıtımını yapmamaları, reklam ve propaganda görevlerini ifa etmemeleri gibi kusurlu davranışlarının etkili olduğunu ileri sürerek; davacının davalılara borçlu olmadığının tespitine, davacının uğradığı maddi zararın tazmini için şimdilik 10.000,00 TL ve davalıların davacının ticari itibarını zedeleyen davranışları sebebiyle manevi zararı için 20.000,00 TL olmak üzere toplam 30.000,00 TL’nin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; davacının …

Ofis ve Alışveriş Merkezinde … numaralı alanları 5 yıl süreyle … mağazası için kiraladığını, kira sözleşmelerinde kira bedeli, ödeme zamanı, cezai şartlar ve sair şartların açıkça belirlendiğini, mağazanın 19 Haziran 2019 tarihinde kiraya verenin mutabakatı olmaksızın tahliye edildiğini, davacının haksız feshi nedeniyle taraflar arasındaki sözleşmenin "A bölümünün (10.3.) maddesi ile revize edilen (28.1) maddesi uyarınca her türlü zarar, ziyan, tazminat hakkı saklı kalmak kaydıyla, cezai şart bedeli 6 aylık asgari kira bedelinden sorumlu olduğunu, davacıya alışveriş merkezinin ulaşacağı doluluk oranına ilişkin bir garanti verilmediğini, teminat mektubu tutarı cezai şart alacağını karşılamaya yetmediğinden halen alacaklı olduklarını, şirketlerin alacaklı olduğu tutarın tahsili için başlatılan takibe haksız itiraz edildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 14.03.2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin imzalandığı, yine taraflar arasında imzalanan 21.05.2018 tarihli ek protokolün (6.) maddesinde ana sözleşme ile çelişmeyen tüm maddelerin geçerli kalacağına dair düzenlemenin bulunduğu, 14.03.2016 tarihli kira sözleşmesinin B bölümünün (28.1.) maddesinde cezai şartın ihbarının tebliğ edildiği 11.06.2018 düzenlendiği, anılan kira sözleşmesi ve ek protokol dikkate alınarak davacının fesih tarihi itibariyle asgari kira bedelinin 6.804 USD, cezai şartın 40.824 USD olduğu, davalıların davacı tarafa ciro ve müşteri taahhünde bulunmadığı, davalıların haksız fesih nedeniyle davacı şirketten alacaklı olduğu, davacının davaya konu tazminat taleplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davanın gerekçesiz reddedildiğini, alacak var ise miktarının tespiti ile kira sözleşmesi devam etseydi ödenecek olan kira bedeli ile cezai şart arasında bir kıyas yapılarak cezai şarttan sorumluluğun belirlenmesi gerektiğini, ülkede yaşanan ekonomik kriz ve diğer nedenlere bağlı olarak ortaya çıkan yeni durumlar karşısında temel sözleşme ilişkisinin dönülmesi olanaksız şekilde hem yazılı olarak 5 adet protokol ve teamülen değiştirildiğini, zımnen temel kira sözleşmesinin bertaraf edildiğini, 6 aylık protokol süresinin yeni yapılacak sözleşme için belirlenen süreler olduğunu, tamamen ortadan kalkan kira sözleşmesine göre cezai şart ödenmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu, kiralananın erken tahliyesi nedeniyle davalıların uğradığı zararın yeniden kiraya verilmesi için geçecek makul süre kadar olacağını, gerekirse indirim yapılarak fazla yapılan ödemenin iadesine karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinden kaynaklı menfi tespit ile tazminat istemlerine ilişkindir. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle 14.03.2016 tarihli kira sözleşmesinin tarafların ortak iradeleri ile feshedilmemesi nedeniyle tacir olan tarafların sözleşmeyle bağlı olmasına, kira sözleşmesinden sonra imzalanan süreli protokoller ile yapılan kira bedeli düzenlemelerin protokollerin süresi sonuna kadar geçerli bulunmasına, taraflarca protokollerde aksi yönde bir hükme yer verilmemesine, davalı kiraya veren tarafından sözleşme ile edim yükümlülüğü altına girilmediğinden davacı kiracının işletme riski kapsamında zarar ettiği gerekçesiyle sözleşmeyi süresinden önce feshinin haksız fesih niteliğinde olmasına, bu kapsamda davalı kiraya verenlerden tazminat talep edemeyeceğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.05.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.