Beş Yıllık Süre Dolmadan Açılan Kira Tespit Davasında Sonraki Dönem İncelemesi ve Emsal Kira Karşılaştırması: 3. Hukuk Dairesi 2025/2951 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/2817 E.  ,  2025/2951 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

36. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2021/1905 E., 2024/809

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: İstanbul

12. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2017/1101 E., 2020/957

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili ve duruşma talepli olarak davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, dava konusu edilen ve reddedilen tutarın duruşma sınırının altında kaldığı anlaşılmakla duruşma isteğinin miktar itibariyle reddine, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin1/2 oranında kayden maliki olduğu dava konusu taşınmazın, davalı tarafça 10 yılı aşkın bir süredir iş yeri olarak kullanılmakta olduğunu, keşide edilen 29.04.2016 tarihli ihtarname ile varsa mevcut kira sözleşmesinin kabul edilmediği, emsal kira bedelleri 36.000,00 TL olup, bu meblağın yarısının ödenmesi ayrıca birikmiş kira bedellerinin tahsili talep edildiği halde sonuç alınmaması üzerine başlatılan takibe kötüniyetli olarak, itirazda bulunulduğunu ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiş, yargılama sırasında asıl alacak miktarı olan 480.500,00 TL üzerinden takibin devamına karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanıldığını, davacının kendisi adına sözleşme imzalama yetkisi verdiği dava dışı kiraya verene, azil tarihine kadar tüm kira bedellerinin ödendiğini, davacının kötüniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflarca inkar edilmeyen 20.05.2016 tarihli makbuza göre, 2016 yılı Mayıs ayı kirası 11.500,00 TL'nin davalı tarafça davacı adına ödendiği, davacının ise işbu belgeyi geçmişe yönelik tüm hakları saklı kalmak kaydıyla imzaladığı, bu haliyle kiracılık ilişkisinin davacı tarafça kabul edildiği, davacı tarafça taşınmazda malik olduğu hususunun 29.04.2016 tarihli ihtarname ile davalıya bildirildiği, bunun üzerine Mayıs, Haziran, Temmuz ayları kiralarının davacıya ödendiği, sonraki aylar için kısmi ödemeler yapıldığı, ihtarname öncesi dönem için ise taraflar arasında herhangi bir kira ilişkisi bulunmadığı, davalı ödemelerini kira sözleşmesi kapsamında dava dışı kiraya verene yapmak suretiyle borcundan kurtulduğundan, davacının ihtarname öncesi döneme ilişkin alacak taleplerini davalı kiracıya yöneltmesinin haksız olduğu, davanın kira bedelinin tespiti davası değil alacak davası olduğu, bu nedenle emsal kira değerlendirilmesi yoluna gidilemeyeceği, davacının, kira ilişkisinin kurulduğu Mayıs 2016 döneminden sonra, talep edilen 2016 yılı Ağustos ile Aralık ayları arası döneme ilişkin talepte bulunabileceği gerekçesiyle, yapılan ödemeler mahsup edilerek davanın kısmen kabulüne, davalının İstanbul

33.İcra Müdürlüğünün 2016/38742 E. sayılı dosyasına yaptığı itirazın 48.500,00 TL asıl alacak ve 1.012,68 TL faiz yönünden iptali ile takibin devamına, alacak likit olduğundan asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.

Davacı vekili; taşınmazın kullanılmasının haksız işgal niteliğinde olduğundan davanın Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmesi gerektiğini, aksi durumda taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğunun kabulü halinde davanın tümüyle reddi gerektiğini, sunulan kira sözleşmesinin müvekkili adına imzalandığı hususunun ispatlanamadığını, eksik incelemeye dayalı olarak verilen kararın hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.

Davalı vekili; ödenmemiş kira borcu bulunmadığını, ihtarname tebliğ edildikten sonraki dönemler için kira bedellerinin davacı adına ödendiğini, davacının bilgisi ve onayı ile kira sözleşmesi imzalandığını, alacak likit ve belirli olmadığından davacı lehine icra inkar tazminatına hükmedilmesinin hatalı olduğunu, haksız işgal iddiası gerçeğe aykırı olduğundan davanın tümden reddi gerektiğini, ayrıca mevcut kira sözleşmesine dayalı olarak kira bedellerinin belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira alacağı nedeniyle başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

1.

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, sözleşmenin tarafı olan kiraya verenin, mutlaka malik olmasının gerekmediği, davalının geçerli olarak kurulan 01.10.2008 tarihli sözleşmeye istinaden kiracı sıfatı bulunduğu, sözleşme feshedilmediği veya sözleşmenin iptali davası açılmadığı sürece geçerli olduğu, yine Bölge Adliye Mahkemesince yargı çevresi içinde bulunan ilk derece mahkemelerinin görev ve yetkisi hakkında verilen kararının kesin nitelikte olduğu ve bu karara karşı temyiz yoluna başvurulamayacağı ve alacağın likit ve belirlenebilir olduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2.

Davacı tarafından düzenlenen 29.04.2016 tarihli ihtarname ile taşınmazda 1/2 oranda paylı malik olduğu hususu ile birikmiş ve işleyecek kira bedellerinin 1/2'sinin kendisine ödenmesinin bildirildiği, 23.12.2016 tarihinde başlatılan icra takibi ile de; aylık 7.250,00 TL'den 2011/9. ay ile 2016/1. aylar arası ile aylık 11.500,00 TL'den 2016 yılı Ocak ile Aralık ayları arası (Mayıs, Haziran ve Temmuz hariç) toplam 480.500,00 TL asıl, 112.904,14 TL işlemiş faiz alacağının tahsilinin talep edildiği, yine davalı tarafça aylık 11.500,00 TL üzerinden açıklamalı olarak bir kısım aylar için kira ödemeleri yapıldığı anlaşılmaktadır.

Kira ilişkisini ve kira bedelini ispat yükü kiraya verene, kira bedelinin ödendiğini ispat yükü ise kiracıya ait olup, davacı tarafça malik sıfatıyla kira ilişkisinin varlığının kabul edildiği 29.04.2016 tarihli ihtarname sonrası düzenlenen 22.09.2016 tarihli ihtarname ile aylık kira bedelinin son ödenen makbuzlara göre 14.500,00 TL olduğunun sabit olduğu belirtilerek, yarısı olan 7.500,00 TL'nin son üç aylık karşılığının ödendiği, bakiye beş yıllık karşılığının da yine bu miktar üzerinden tahsilinin istendiği yönündeki beyanı, güncel kira bedeli konusunda ikrar mahiyetinde olup, kendisini bağlayacak nitelikte olduğunun kabulü gerekir. Hal böyle oluca Mahkemece; davacının talepte bulunabileceği 29.04.2016 tarihli ihtarname tebliğ tarihi sonrası kira bedelleri yönünden, davacı tarafça düzenlenen ve davalıya tebliğ edildiği anlaşılan 22.09.2016 tarihli ihtarname dikkate alınarak, 2016 yılı aylık kira bedellerinin 7.500,00 TL olduğunun kabulü ile davalı tarafça bu dönemlere ilişkin davacıya yapılan ödemeler de mahsup edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.

Davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.

6100 sayılı Kanun'un 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA,

Peşin ve fazla alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.