Hak ve Nesafet Esasına Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Emsal Kira Karşılaştırması: 3. Hukuk Dairesi 2025/4808 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/3101 E.  ,  2025/4808 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi

37. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2024/3840 E., 2025/1262

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Ankara

15. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2023/91 E., 2024/1210

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkiline ait taşınmazın düzenlenen 08.07.2015 tarihli kira sözleşmesi ile aylık 204.000,00 TL kira bedeli karşılığında davalıya kiraya verildiğini, ek sözleşme ile aylık kira bedelinin 211.616,00 TL olarak belirlendiğini, sözleşmede artış şartının bulunduğunu, yıllık kira artışları ile hali hazırda ödenen kira bedelinin aylık 697.743,61 TL olup emsal kira rayiçlerinin altında kaldığını ileri sürerek, 08.07.2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 1.315.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; ödenen kira bedelinin rayiçlere uygun olduğunu, kira sözleşmesindeki hükümlere uygun olarak kira artışlarının yapıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında düzenlenen 08.07.2015 tarihli kira sözleşmesinde artış şartının bulunduğunu, bu nedenle davanın tespiti istenen döneme göre süresinde açıldığı, alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin 2.877.401,67 TL/Ay +KDV olabileceğinin değerlendirildiği, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre yeni dönem kira parasının hak ve nesafet kurallarına göre saptanması gerektiği, kiracının taşınmazı kullanım süresine bağlı olarak %14 oranında hakkaniyet indirimi yapılarak ve taleple bağlı kalınarak kira bedelinin tespit ediliğinden bahisle; davanın kabulüne, kiralanan taşınmazın aylık kira bedelinin 08.07.2022 tarihinden itibaren 1.315.000,00 + KDV olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; Mahkemece, keşif sonucu düzenlenen dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bilirkişi raporu esas alınarak; %14 oranında hakkaniyet indirimi yapılması, aylık kira bedelinin taleple bağlı kalınarak tespitine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, ancak davacı vekili lehine eksik vekalet ücretine hükmedildiği gerekçesiyle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kabulüne, kiralanan taşınmazın aylık kira bedelinin 08.07.2022 tarihinden itibaren 1.315.000,00 + KDV olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; kira bedelinin rayiçlere uygun bulunduğunu, tarafların serbest iradeleri ile düzenlemiş olan sözleşmeye bağlı olduklarını, kira sözleşmesindeki hükümlere uygun olarak kira artışlarının yapıldığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 344. maddesinin üçüncü fıkrası; "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı , kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmünü içermektedir.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira süresinin belirli veya belirsiz süreli, kısa veya uzun süreli olduğuna bakılmaksızın beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir.

Uygulamada beş yıl sonrasındaki belirleme "hak ve nesafet" dönemi kabul edilerek bilirkişi tarafından kiralananın boş olarak aynı şartlarda kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedelinin belirlenmesi sonrasında % 5 ila %20 arası “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca indirim yapılarak kira parasının iş yerleri için brüt olarak tespitine karar verilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkim tarafından bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete, kiracılık süresine , özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun indirim yapılarak makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Taraflar arasında düzenlenen 08.07.2015 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacıya ait taşınmaz öğrenci yurdu olarak kullanılmak üzere davalı tarafından kiralanmıştır.

Davacı kiraya veren tarafından, 08.07.2022 tarihinde başlayan kira dönemi için kira bedelinin tespiti talep edilmiş olup, 6098 sayılı Kanunun 344/3 maddesi uyarınca kira bedelinin hak ve nesafet ilkelerine göre belirlenmesi gerektiği yönündeki Mahkeme değerlendirmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; emsal olarak kabul edilen iki öğrenci yurdunda, yurt ücretleri esas alınarak değerlendirme yapıldığı, söz konusu emsal taşınmazların kira sözleşmesine konu olup olmadıkları, kira bedellerinin ne olduğu hususlarında herhangi bir açıklamaya raporda yer verilmediği görülmüştür.

Ayrıca, döviz kurları, altın fiyatları vb. artışlar göz önünde bulundurularak hesaplama yapıldığı ve bu yöntemlerle belirlenen kira bedellerinin ortalamasının Mahkemece esas alındığı anlaşılmakta olup, düzenlenen bu bilirkişi raporu TBK m.344/3 de belirtilen kriterlere göre inceleme ve değerlendirme içermediğinden hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hal böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesince; davalı tarafın bilirkişi raporuna yönelik istinaf sebebinin kabulü ile emsal olarak değerlendirilen taşınmazların varsa kira sözleşmeleri dosyaya alınarak, tesbiti istenen döneme yakın başlangıç tarihli emsal kira sözleşmelerinin bildirmeleri için taraflara yeniden fırsat verilmesi , ile TBK m.344 de belirtilen tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı , kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutulmak suretiyle yeniden bilirkişi raporu alınarak dava konusu kiralananın hakkaniyete uygun kira bedelinin tesbiti yoluna gidilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA, Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.