Kira Bedelinin İspatında Delil Değerlendirmesi ve Emsal Kira Araştırması: 3. Hukuk Dairesi 2025/3122 K.

3. Hukuk Dairesi         2024/3736 E.  ,  2025/3122 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi

4. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/2976 E., 2024/2067

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Bursa

4. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2021/1998 E., 2023/1195

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma talepli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşma talebinin nitelik itibariyle reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında imzalanan 01.04.2015 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca davalının halen 72.000,00 TL kira bedeli ödediğini, kira bedelinin değişen ekonomik koşullar ve emsallere göre düşük bedelde kalması nedeniyle 18.11.2021 tarihli ihtar ile kira bedelinin artırılmasının davalıya bildirildiğini, kiralanan fabrikanın toplam alanı 5.638 m² olup emsalller de gözetildiğinde davalının 150.000,00 TL kira bedeli ödemesi gerektiğini ileri sürerek; aylık 72.000,00 TL olan kira bedelinin yeni dönem için 150.000,00 TL'ye çıkartılarak tespitine karar verilmesini talep etmiş; yargılama sırasında kira bedelinin net olarak ödendiği, buna göre tespiti istenilen dönem için aylık brüt kira bedelinin 187.500,00 TL olduğunu bildirmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kiralanan fabrika eski bir yapı olup talebin fahiş olduğunu, müvekkili şirket tarafından yapılan ilave işlerin kiralanana değer kattığını, emsal sözleşmelerin ilgili kurumlardan temin edilmesi gerektiğini belirterek, haksız davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi heyeti raporu uyarınca %10 eski kiracı indirimi yapılmak suretiyle 01.04.2022 tarihinde başlayan dönem için aylık kira parasının brüt 185.643,00 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafça dava dilekçesindeki miktarın net olduğuna ilişkin olarak verilen dilekçenin yalnızca davanın açıklanmasına ilişkin bir dilekçe olup, ıslah dilekçesi niteliğinde olmadığı, Yargıtay kararlarında belirtilen araştırma yöntemine uygun bilirkişi raporuna itibar edilmesinin yerinde bulunduğu, deliller ile bizzat yüzleşen ve kiralananı görüp durumu en doğru şekilde takdir edecek olan hâkimin takdir hakkını hatalı kullandığının ispat edilemediği gerekçesiyle; davalı vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; dava dilekçesinde kira bedelinin net ya da brüt olduğu belirtilmeden açılan davada, Mahkemece bu talebin net olduğu varsayılarak herhangi bir talep olmadığı halde brüt kira bedeline hükmedilerek taleple bağlılık kuralının ihlal edildiğini, davacı ıslah dilekçesi sunarak brüt kira talep ettiğini bildirdiğini, dava tarihi itibariyle net 72.000,00 TL ödendiğine dair dava taraflarının beyanı bulunmadığını, talebin net olduğunun kabulü halinde dahi brüt kira bedeline hükmedilemeyeceğini, taraflar arasında aylık kira bedeli konusunda uyuşmazlık bulunduğunu, emsal sözleşmelerin davacının akrabalarına ait olduğunu, Maliyeye bildirilip bildirilmediğinin de araştırılmadığını, tasdikli proje dikkate alınarak taşınmazın ölçümlenmesi gerektiğini, raporlar arasında çelişkinin giderilmediğini, kaçak yapının metrekareye dahil edilmesinin doğru olmadığını, sundukları emsallerin değerlendirilmediğini, emsal kira sözleşmelerinin dosyaya kazandırılmadığını, hükme esas alınan bilirkişi raporundaki değerlendirmelerin hatalı olduğunu, davacının iki kez emsal sunmasının ve ıslahın kabul edilemeyeceğini, harç ve vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını, hakkaniyet indiriminin düşük kaldığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

1.

Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli görüldüğü, kira bedelinin tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden nispi vekâlet ücretine hükmedileceği anlaşılmakla, davalı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.

Kamu düzenine aykırılık yönünden yapılan incelemede; 492 sayılı Harçlar Kanunu'nda kira tesbit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır.

07.07.1965 tarihli ve 5/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tesbitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır ( Dairemizce verilen 2024/970 E.- 2024/3821 K. sayılı ilam).

3.

5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin kuruluş görev ve yetkileri hakkında Kanunun 35. maddesi uyarınca burda Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu tarafından yapılan başvuru üzerine aylık olarak ödenen kiralar bakımından kira tespit davalarında karar ve ilam harcının hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınması gerektiğine ilişkin olarak Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairleri arasındaki uyuşmazlıkların giderilmesine ilişkin olarak 25.11.2024 tarih 2024/969 E. , 2024/3820 K. sayılı kesin olarak karar verilmiştir.

Buna göre, Bölge Adliye Mahkemesi ve İlk Derece Mahkemesince, yıllık kira farkı toplamı üzerinden fazla miktarda harç hesaplanması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir. Ne var ki bu yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2 maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının ve İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.

Temyiz eden davalı tarafın sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.

Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının harca ilişkin bendi çıkartılarak yerine;

"Kabul edilen aylık brüt kira farkı 95.643,00 TL üzerinden Harçlar Kanunu'nun Eki-1 sayılı tarife A-III-1-a maddesi uyarınca nispi olarak hesaplanan istinaf karar harcı 6.533,37 TL'den, istinaf sırasında peşin olarak alınan 269,85 TL maktu ve 19.330,27 TL nispi karar harçlarından mahsubu ile fazla yatırılan bakiye 13.066,75 TL'nin istek halinde davalıya iadesine," bendinin yazılması suretiyle kararın DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

3.

İlk Derece Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının (2) ve (3) numaralı bentleri çıkartılarak, yerine; " 2- 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre alınması gereken 6.533,37 TL'nin, davacı tarafça yatırılan başvurma harcı ve peşin harç toplamı 16.011,74 TL'den mahsubu ile bakiye 9.478,37 TL'nin karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacıya iadesine, 3- Davacı tarafından bu dava nedeniyle yatırılan ve yukarıda mahsubu yapılan 6.533,37 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine," bentlerinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.05.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.