Hak ve Nesafet Esasına Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Emsal Kira Karşılaştırması: 3. Hukuk Dairesi 2026/290 K.

3. Hukuk Dairesi         2025/3291 E.  ,  2026/290 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi

4. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2024/1257 E., 2025/1684

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Bursa

3. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2022/2204 E., 2024/99

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının imzaladığı 01.11.2012 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi gereğince davacıya ait fabrika işyeri nitelikli taşınmazı kiracı olarak kullandığını, son ödenen kira bedelinin aylık brüt 120.540,02 TL olduğunu, kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını, davalı kira bedelinin rayice uygun artırılması için gönderilen ihtarnameden sonuç alınamadığını ileri sürerek, kiralananın aylık kira bedelinin 01.11.2022 tarihinden itibaren brüt 273.362,50 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; talebin fahiş olduğunu, ihtarnamenin süresi içinde gönderilmediğini, hakkaniyete ve emsal kiralara uygun artış yapıldığını, kiralananın mevzuata uygun olmaması nedeniyle idari para cezalarına maruz kaldığını, kiralanandaki ayıp ve eksiklikleri gidermekle yükümlü kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmediğini, sunulan emsallerin kabul edilemeyeceğini ileri sürerek; davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yapılan keşif sonrası bilirkişilerce emsal kira sözleşmeleri incelenerek kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin aylık brüt 262.428,00 TL olacağının tespit edildiği, kiracının eski kiracı olmasının yanında ekonomik koşullar da değerlendirilerek yüzde on oranında hak ve nesafet indirimi uygulanmasının uygun olacağı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile davalının 01.11.2012 tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracısı olduğu kiralananın, 01.11.2022 tarihinde başlayan dönem için kira parasının aylık brüt 236.185,20 TL (net 188.948,16 TL) olarak tespitine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunduğu, davanın da 09.11.2022 tarihinde açıldığı, Mahkemece emsaller için vergi dairesi, BUSKİ, OSB ve emlak müşavirleri odasına müzekkere yazıldığı, rapor ve ek rapor alındığı, ek raporda 250 m²'lik başka şirket tarafından kullanıldığı belirtilen kısmın çıkarıldığı, rapor ve ek raporların denetime elverişli olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; hükmedilen kira bedelinin fahiş olduğunu, kiralananda bulunan mevzuat aykırılıklarının ve eksikliklerin dikkate alınmadığını, kiralananın alanının daha küçük olduğunu, emsal değerlendirmesinin gerekçelendirilmediğini, indirimin az olduğunu, harcın aylık kira farkı üzerinden alınması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

1.Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal değerlendirmesinin usulünce yapıldığı ve raporun denetime elverişli olduğu anlaşılmakla, davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.

Davalı vekilinin harca ilişkin temyiz itirazı bakımından;

492 sayılı Harçlar Kanunu'nda kira tesbit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. 07.07.1965 tarihli ve 5/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tesbitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır. 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin kuruluş görev ve yetkileri hakkında Kanunun 35. maddesi uyarınca, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu tarafından yapılan başvuru üzerine aylık olarak ödenen kiralar bakımından kira tespit davalarında karar ve ilam harcının hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınması gerektiğine ilişkin olarak Dairece 25.11.2024 tarihli ve 2024/969 E. , 2024/3820 K. , 2024/970 E., 2024/3821 K. sayılı kararlar verilmiştir. Buna göre, Bölge Adliye Mahkemesi ve İlk Derece Mahkemesince, yıllık kira farkı toplamı üzerinden fazla miktarda harç hesaplanması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir. Ne var ki bu yanlışlıkların giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2 maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesi kararının ve İlk Derece Mahkemesi kararının düzeltilerek onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.

Davalı tarafın sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.

Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının harca ilişkin ikinci bendi çıkartılarak yerine; "Kabul edilen aylık brüt kira farkı 115.645,18 TL üzerinden Harçlar Kanunu'nun Eki-1 sayılı tarife A-III-1-a maddesi uyarınca nispi olarak hesaplanan istinaf karar harcı 7.899,72 TL'nin, istinaf sırasında peşin olarak alınan 23.699,17 TL harçtan mahsubu ile fazla yatırılan bakiye 15.799,45 TL'nin istek halinde davalıya iadesine," bendinin yazılması suretiyle kararın DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

3.

İlk Derece Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının (3) ve (6) numaralı bentleri çıkartılarak yerlerine sırasıyla; " 3- 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre alınması gereken 7.899,72 TL'nin, davacı tarafça yatırılan 31.317,91 TL'den mahsubu ile bakiye 23.418,19 TL'nin karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacıya iadesine," ve 6- Davacı tarafından bu dava nedeniyle yatırılan ve yukarıda mahsubu yapılan 6.533,37 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,"; "6- Davacı tarafından yatırılan ve yukarıda mahsubu yapılan 7.899,72 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine," bentlerinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,21.01.2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi.