Kira Uyuşmazlığında Eksik İnceleme ile Hüküm Kurulamayacağı: 7. Hukuk Dairesi 2025/4314 K.

7. Hukuk Dairesi         2025/4182 E.  ,  2025/4314 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: İzmir Bölge Adliye Mahkemesi

1. Hukuk Dairesi

SAYISI: 2023/2815 E., 2023/2361

K. İLK DERECE

MAHKEMESİ: Bodrum

4. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI: 2020/156 E., 2021/417

K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde temyiz eden davacı vekili Avukat … ile karşı taraftan davalı vekili Avukat … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu 5 58… (eski 925) parsel sayılı taşınmazın vekil edeni tarafından 14.11.2012 tarihinde satın alındığını, önceki malik (dava dışı) … ile (dava dışı) … arasında 13.04.1976 başlangıç tarihli (99 yıllık) kira sözleşmesi yapıldığını, sözleşme kapsamında … tarafından tapuya ibraz edilen ve krokisinde “A” harfi ile gösterilen 2.800 m² üzerinde (99 yıl müddet ile) bina inşa edilmek üzere anlaşma sağlandığını, kira sözleşmesinin tapuya şerh edildiğini, taşınmaz üzerine bina yapıldığını, davacının yeni malik sıfatıyla kira sözleşmesinin tarafı olduğunu, (dava dışı) …’in kira sözleşmesinin açık hükmüne ve kanuna aykırı şekilde 13.04.1976 tarihli kira sözleşmesini Bodrum

2.

Noterliğinde düzenlenen 21.09.1998 tarih ve … yevmiye No.lu "Kiranın Temliki Sözleşmesi" ile 450.000.000 TL bedel karşılığında (aynı zamanda akrabası olan) davalı …'e devrettiğini, yapılan işlemin önceki malik ve davacıdan özenle ve kötüniyetli şekilde gizlendiğini, kira sözleşmesine 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un uygulanacağını, 6570 sayılı Kanun'un 12. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin devri ve taşınmazın (davalı) üçüncü kişiye kiralanmasının kanun ile yasaklandığını, ilgili kira sözleşmesinin 2. maddesinde “..kiralanan şey kiracı tarafından üçüncü şahsa kısmen veya tamamen kiralanıpta taksimatı ve ciheti tahsisi değiştirilir veya herhangi bir suretle tahrip ve tadil edilirse malsahibi kira akdini bozabileceği gibi bu yüzden vukua gelecek zarar ve ziyanı protesto çekmeğe ve hüküm almağa hacet olmaksızın kiracı tazmine mecburdur" denildiğini, temlik sözleşmesinin kanun ve kira sözleşmesine aykırılık teşkil ettiğini, yasağa rağmen yapılan kiranın temliki sözleşmesinin mutlak butlan ile batıl olup davalının dava konusu taşınmazda fuzuli işgalci olduğunu belirterek el atmanın önlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; davalının dava konusu taşınmazı temlik alan sıfatı ile kullandığı, taşınmazın üçüncü kişiye kiralanması veya kullanım hakkının devrine ilişkin taşınmaz malikinin yazılı rızasının söz konusu olmadığı ve bu hâli ile davalının haksız işgalci olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; “….davacının davaya konu taşınmazı önceki malik … …'ın mirasçılarından 14.11.2012 tarihinde satın aldığı, halefiyet ilkesi gereğince anılan kira sözleşmesinin tarafı olduğunu beyanla kira sözleşmesinin varlığını kabul ederek el atmanın önlenmesi talep ettiği ve kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 6570 sayılı Kanun gereğince taşınmazın alt kiracıya verilemeyeceği hükmüne dayandığı…. kira sözleşmesinin hem kiralayan ve malik hem de kiracı yönünden getirdiği kısıtlamalar dikkate alındığında çözümün taraflarca varlığı kabul edilen kira sözleşmesine ve kira sözleşmesine aykırılık koşullarının oluşup oluşmadığına göre değerlendirme yaparak çözümlenmesi gerektiği…” gerekçesiyle davalının istinaf talebinin kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle;

1.

Bölge Adliye Mahkemesi kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu,

2.

Eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile sonuca gidildiğini,

3.

Kiracı … mirasçıları aleyhine kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası açıldığını,

4. …’in kira sözleşmesinin açık hükmüne ve 6570 sayılı Kanun'un 12. maddesine aykırı şekilde 13.04.1976 tarihli kira sözleşmesini Bodrum

2.

Noterliğinde düzenlenen 21.09.1998 tarih ve … yevmiye No.lu "Kiranın Temliki Sözleşmesi" ile davalıya devrettiğini,

5.

Temlik sözleşmesinin mutlak butlan ile batıl olup davalının dava konusu taşınmazda fuzuli işgalci olduğunu,

6.

Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesinin yerinde olmadığını, dava konusunun çözümünün kira sözleşmesine göre değerlendirilmesi gerektiği belirtilmesine rağmen herhangi bir değerlendirme yapılmadan davanın reddine karar verdiğini,

7.

Hiçbir zaman alt kira ilişkisinden söz edilmediğini ve …’in kira sözleşmesini davalıya devrettiğini,

8.

Eski malikin kira sözleşmesini üçüncü kişiye devretme hakkı tanımadığını,

9.

Davanın kira sözleşmesine dayalı olmayıp işgal vakıasına yönelik olduğunu,

10.

Bölge Adliye Mahkemesince hatalı şekilde davanın sözleşme ilişkisine dayandırıldığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, mülkiyete dayalı el atmanın önlenmesi istemine ilişkindir. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

28.000,00 TL Yargıtay duruşma vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

14.10.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.